不動産を売却したときにかかる税金
マイホームなどの不動産を売却した場合、どのような税金を納めなくてはならないのかという点は気になるところですよね。
この場合、可能性のある税金の種類としては、所得税・住民税・印紙税・登録免許税などが挙げられます。
ただし、自分が実際に住んでいるマイホームの場合、上記のうちの所得税・住民税に関しては、これから見ていくように特例制度が設けられています。
このため、これら2種類の税金は通常の場合よりもかなり安くなるか、または納めなくていいケースも少なからずあります。
所得税
不動産を売った場合の税金としては、この所得税を真っ先に思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。
しかし、この税金は不動産を売ったとしても必ずかかってくるわけではありません。
この税金がかかってくるのは「もうけ」が出た場合だけです。
正確には、売って得た金額から、
（1）買ったときの価格（年数に応じた減価償却費はマイナスする）
（2）買ったときの諸費用
（3）売ったときの諸費用
の3つを引いた額がプラスになった場合のみに、所得税を納めなければならないことになっています。
ただし、その不動産が、自分が住んでいたマイホームだった場合には特例があり、上記の額からさらに3000万円を引いた額がプラスになった場合のみに納税の必要性が生じます。
たとえば、家と土地を4000万円で売り、上記（1）～（3）の合計額が3000万円の場合には差額の1000万円には税金がかかってくることになります。
ところが、この家と土地が今まで住んでいたマイホームである場合には、そこからさらに3000万円を引くことができるので差額はなくなり、所得税はかかりません。
また、この所得税率は、どれくらいの期間その物件を所有していたかで決まることになっています。
具体的には、所有期間が5年以下であればおよそ30％、5年をオーバーしていればおよそ15％となります。
なお、10年以上所有していたマイホームについては、税率に関しても特例があり、「もうけ」部分の6000万円まではおよそ10％とさらに低くなります。
それをオーバーした金額については、5年を超えて所有していた場合と同じくおよそ15％となっています。
住民税
こちらも「もうけ」が発生した場合にのみに納税の必要性が生じます。
「もうけ」の部分の計算の仕方や、マイホームの場合にはそこからさらに3000万円を引ける点も先ほどと同じです。
所有していた期間の長さで税率が決まる点も同様で、5年以下の場合は9％、それを超える場合は5％となっています。
また、この税金にもマイホームに関する税率の特例があり、10年以上所有していた場合、「もうけ」の部分が6000万円までは4％となります。
それをオーバーした金額の税率は、5年を超えて所有していた場合と同じ5％です。
印紙税
マイホームにしろ、そうでないにしろ、不動産を売却するときには買い主との間で契約書を交わすのがふつうです。
その契約書には収入印紙を貼らなければならないことになっており、これが印紙税を納めることに相当します。
いくらの印紙を貼らなければならないかは、契約書に書かれている金額によって決まることになっています。たとえば、その金額が1000万円超かつ5000万円以下であれば2万円の印紙を買って貼ることになります。
この印紙税を節約するために、契約書は1枚だけを作り、一方にはそのコピーを渡す場合もあります。
しかし、この場合でもコピーのほうに印鑑が押してあったり、直筆のサインなどがされていたりすると、印紙の省略は認められません。
登録免許税
売却した不動産は、登記の手続きを経た後で正式に買い主側のものとなります。
この手続きのときにかかる登録免許税や手続きを代行してもらう司法書士への手数料は、通常は買い主側が負担します。
ただし、その物件に抵当権が設定されていた場合、それを抹消するための登記にかかる費用は売り主側が負担しなければなりません。
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